【民法改正】貸している部屋に不具合があると家賃を減額しなくてはいけない!?

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先日、不動産関係の団体の方と飲んでいたら、民法改正の「物件が一部使えなくったら当然に賃料を減額しなくてはいけない」条項について話が盛り上がりました。大家さんには、連帯保証人の極度額と同じくらい重要な改正ですので、ポイントを記しておこうと思います。

使えなくなった部分は改正民法に「当然減額」と明記

2020年の4月に改正民法が施行されます。

その中で、賃貸に出している部屋の一部が使えなくなった場合に、大家は満額の家賃をもらうのではなく、使えなくなった分は当然に減額しなくてはいけません、という規定で運用されるようになります。以前は、入居者が減額を「請求することができる」という規定で緩やかだったのですが、大家に向けて厳しさを増したという認識でよろしいかと思います。

 

改正の条文

(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)

第611 条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

想定されるケースは?

設備の故障が想定されますが、具体的には以下のようなトラブルがよくある事例だと思います。

 

トイレが使えない

風呂が使えない

水がでない

エアコンが作動しない

電気が使えない

テレビ等通信設備が使えない

ガスが使えない

雨漏りによる利用制限

 

 

ただ、なんやかんやすべて入居者のいいなりになればいいかってわけではございません。

 

「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」として、賃貸住宅については、

 

○ 物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合等による場合も含めて、物件の一部が使用できず、

○ その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えており、通常の居住ができなくなった

場合と解釈されます。受忍限度を超えて、通常の居住ができなくなったレベルなので、例えば夏場にエアコンが使えなくなったなどが該当するでしょう。今の日本の夏場の暑さはエアコンなしでは耐えがたいレベルなので・・・。

 

それと、入居者の故意過失分はもちろん、入居者の負担です。

 

上記太字のこの2点

 

居住するに堪えず、受忍限度が超えていること

入居者に責任があるかないか

 

これって判断が難しい場合ありますよね。そのため、借主には、設備トラブルの際はすぐに連絡することを義務付けることを契約条文にマストで入れましょう。そして、大家さん(管理会社)、入居者ともに一緒に確認して、協議を十分にするってことが実務においては大切になってきます。

 

ちなみに、照明器具が故障して生活に不便が出ている程度の状態や、隙間風が発生しない程度の壁や窓の破損くらいについては、居住ができないとは判断されずに、賃料減額の対象とはならないと考えられています。

じゃあどれだけ減額すればいいのよ!?

これがまた難しい。あまり判例も蓄積されていないのです。

国交省の検討会に参画している日本賃貸住宅管理協会が減額の目安となるガイドラインを資料提供しているのでそれが参考になりそうです。

 

状況

賃料減額割合(月額)

免責日数

トイレが使えない

30%

1日

風呂が使えない

10%

3日

水がでない

30%

2日

エアコンが作動しない

5000円

3日

電気が使えない

30%

2日

テレビ等通信設備が使えない

10%

3日

ガスが使えない

10%

3日

雨漏りによる利用制限

5~50%

結露・カビ等が発生した場合は50%

7日

出展:(公財)日本賃貸住宅管理協会「クレーム・トラブル対処法増補改訂版」(2009)

 

 

例えば、ガスが1週間使えなかった場合はどれくらい減額すれば妥当でしょうか、家賃10万円だった場合、

 

家賃100,000円×賃料減額割合10%×(6日-免責日数3日)/月30日

= 1,000円の賃料減額(1日あたり約333円)

 

これくらいを減額の目安として示しています。

減額対応で大家さんが気を付けるべき点

最後にまとめです。実際に減額の交渉が入った場合に留意すべき点を記しましたので参考にして下さい。

 

・入居者から修繕が必要な個所を発見した旨の連絡を受けた時は、速やかに現場の確認を行う

 

・大家さんは、入居者の責任がある場合を除いて、修繕義務があります。入居者が修繕の必要性を訴えているのであれば、誠実に対応する必要があります。

 

・入居者に責任がなく、居住することが我慢できないような設備不備は、賃料が減額されることが基本です。入居者とは誠意をもって交渉をしましょう。

 

・大家さんが修繕に誠実に対応したとしても、部品の調達や業者の手配などに時間がかかる場合があります。修繕の官僚に向けたスケジュールや状況などについて入居者に具体的な説明をすることを心がけましょう。管理会社の手を借りることも勿論アリです。

 

管理会社や大家さんが、日ごろから丁寧な対応を心がけていれば、入居者との間に信頼関係が生まれると思います。

むやみやたらふっかけてくる悪質な入居者は一定程度いるでしょうが、信頼関係ができた相手にはなかなか無理な要求はしてこないと考えます。

 

今回の記事は、国交省が公表した以下の資料をもとに書きました。

民間賃貸住宅に関する相談対応事例集
~賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について~

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