ルームクリーニング特約の書き方、大丈夫ですか?

契約

賃貸の繁忙期ということで、新しい入居者を迎えるにあたり大家さんに今一度確認をしておいてほしいネタを投下します。

入居者の退去時、ルームクリーニングは入居者に負担してもらいたいとの思いから契約書にその旨の特約を盛り込んでいる大家さんは多いと思います。特約自体は有効ですが、何でもかんでもアリというわけではないので、どんな記載方法であれば有効性を主張できるのか、考察していきたいと思います。

ルームクリーニング代は基本的な考え方は大家負担

賃貸の原状回復について「経年変化・通常損耗は大家の負担」というのは多くの大家さんがご存知のことかと思います。通常の使用によって痛んで劣化が進む部分については、本来家賃でカバーされているものとされているためです。

しかし、契約自由の原則から、経年の変化や通常損耗の修繕義務を入居者にお願いするということも、まったく不可能というわけではないです。そこで特約に入居者負担でお願いしますという旨を記すわけですが、この書き方がまずくて、トラブルや裁判になった際にこの契約は無効という判断がなされている現状があります。

そしたら、どういう内容が含まれているべきなのかですが、国土交通省のガイドラインを参照すると

①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか

②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか

③費用として妥当か

等の点から有効・無効が判断されています。

大家さんが雑な特約の書き方をして、「ほら契約書に書いてあるから入居者負担だよ」と主張しても、上記の内容を含んでいないとダメということですね。

ルームクリーニング特約の文例はこれ

結局じゃあどう書いたらいいんだよ、ということですが国土交通省が判例とともに例文を紹介していますので是非参考にしてください。

 

「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わす専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円(消費税別)を負担する」

これは、契約の締結にあたって特約の内容がキチンと説明されていたことなども踏まえ、特約が明確に合意されていると判断された事例です(東京地方裁判所判決平成21年9月18日)。

さらに細部を紹介すると、入居者が退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲のものであることを理由に消費者契約法10条(消費者の利益を一方的に害するものは、無効)にも違反しないと判断しました。

 

逆にダメな記載方法も参考にご紹介します。

(畳の表替え等や)「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」

この特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで入居者に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断されました(東京地方裁判所判決平成21年1月16日)

これはみるからに雑ですね。前段必要事項の①②③すべてが具備されていませんので裁判になったとしても大家さん側はきちんとした説明ができないです。当然負けますね。

まとめ

書き方は色々あるとして、「大家が指定する専門業者を入れてルームクリーニングするので、入居者は退去時に清掃しないでいいよ。料金は〇円です」。こんな文言を意識するといいと思います。「料金は〇円」の部分は色々ごにょごにょして儲けることができそうですね!

そして、大事なことは入居者が支払うことを認知していることですので、契約書による明記はもちろん、東京都では「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明」にも記して説明をするべきです。仲介会社さんにここをきちんとお願いしましょう。

私は退去の連絡が入った時に、そのまま電話口でルームクリーニングは契約どおり負担してもらう旨を改めて伝えています。いまんとこトラブルはないです。

今回ご紹介した文言は国土交通省から引っ張ってきているので問題ないと思いますが、やる方は自己責任でお願います。

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