入居者が亡くなってしまった時の賃貸借契約の解除

高齢者 契約 契約

単身者の人が賃貸物件で亡くなった場合、契約の終了ってどうなるでしょうか?独居高齢者が増えている世の中です。大家さんに覚えておいていただきたいことを記しました。自力で勝手にやりたくなりますが、法律の手段に則って実務にあたりましょう。そして民法よ、相続のこの部分、改正必要です。

賃貸借契約は入居者が亡くなっても勝手には終了しません

単身の入居者が契約物件で亡くなってしまった場合、残置物を撤去し契約を解除し、即次の募集をしている大家さんいらっしゃいませんか。

実は、賃貸借契約は相続の対象となるので、入居者の相続人に引き継がれます。そのため大家さんは相続人と契約の解除を行うか、全相続人が相続放棄をしてはじめて契約が終了するというのが原則なんです。

原則ということは、例外もあります。このブログでも紹介しました「終身建物賃貸借契約」を活用することで、「入居者が死んだら終わり」の契約を結ぶことができます。

 

「終身建物賃貸借契約」は高齢入居者を迎える大家さんの切り札となるのか
高齢者の受入れに係る話が続いてますが、また高齢者ネタです。前々回は契約の条文で前もってリスクヘッジをする旨の記事でした。今回は契約自体を高齢者専用の契約にして、原則入居者が亡くなるまで契約が続き、亡くなると賃借権が相続されない「終身建物賃貸借契約」について考察していきたいと思います。

相続人が不明の場合は相続財産管理人の選任が必要

ちょっと待って、連帯保証人とってないし、親族がいるかどうかわからない!

こういう場合は相続財産管理人の制度があります。

 

利害関係人である大家さんなどが、家庭裁判所に申立てることによって、裁判所が「相続財産管理人」を選任します。管理人は相続財産の管理を行い、賃貸借契約の解除や債務などを清算し、残った財産は国庫に帰属するという流れになります。完結するまで10ヵ月以上は覚悟する必要があります。

 

面倒くさそうですよね?その通りです。今の法律上はこういう手続きを経なくてはいけません。

推定相続人を連帯保証人か緊急連絡先に設定しましょう

本来は、親族などの身寄りの人を連帯保証人や緊急連絡先として確保していれば、その人を通じて契約終了の対応が可能です。

相続人の把握を入居前にしておけば、対応方法もあります。

 

実際に入居者の死亡に直面し、相続人が協力を渋った場合は、こういう攻め方があります。

「契約の終了や残置物の撤去をしてくれないと、物件の明渡が完了しないことになるので、相続人は家賃や明渡遅延損害金を負担してもらいます」

口調は気持ちを逆なでしないように気をつけてくださいね。このような指摘をすることで、明渡に向けて迅速に対応してもらえるよう協力を仰ぎます。

 

そのため、聞きなれないかもしれませんが「明渡遅延損害金」は賃貸借契約書に明文化しておくといいですね。賃料の2倍を損害金として定めることは裁判でも認められています。

 

民法改正により、保証人より保証会社が重要になってきます。しかし、このような場合のため、親族の保証人も重要な役割を持つことを覚えておいてください。

まとめ

・賃貸借契約は入居者が死んだら相続するので勝手に終了しない

・契約の解除と、室内の残置物の処分は相続人が行う

・相続人の把握をしていないと、面倒な相続財産管理人の手続きが必要

・入居審査の時に、身寄りの人は連絡とれるように確保しましょう

 

実際に、入居審査のタイミングで戸籍謄本をもらい相続人の有無を確認する不動産屋もあるとききます。

相続人がいないと必然的に相続財産管理人の出番となるので一気に面倒くさくなるので注意しましょう。

コメント

タイトルとURLをコピーしました