国土交通省が「終身建物賃貸借契約」のPRを開始した

高齢者の居住の安定の確保 契約

高齢者入居の特効薬となりうる終身建物賃貸借契約書について、以前記事にしました。

 

「終身建物賃貸借契約」は高齢入居者を迎える大家さんの切り札となるのか
高齢者の受入れに係る話が続いてますが、また高齢者ネタです。前々回は契約の条文で前もってリスクヘッジをする旨の記事でした。今回は契約自体を高齢者専用の契約にして、原則入居者が亡くなるまで契約が続き、亡くなると賃借権が相続されない「終身建物賃貸借契約」について考察していきたいと思います。

一昨日、国土交通省がこの終身契約についてHPに大家さん向けのパンフレットをアップしました。

簡単なパンフレットだけでなく、詳細な説明資料もアップされているので参考になります。

パンフレット http://www.mlit.go.jp/common/001273786.pdf

詳細資料 http://www.mlit.go.jp/common/001273791.pdf

普及の課題は長期修繕計画の提出と25㎡以上の面積基準

ただ以前に書いたように東京都に認可申請する場合は、計画修繕の書面が必要なので分譲マンションならいざしらず、一棟モノはそんなもの用意がある築古物件なんて珍しいので難しいと思っています。

一方で建物管理会社がしっかり入っている分譲マンションならできるんです。長期修繕計画書を高確率で策定していますから。

 

ここでひとつ私の考えと法律の運用にギャップがあります。それは25㎡以上の面積要件があることです。

私の考えは「競争力の落ちた築古物件は、高齢者や生活保護の受入れを積極的にやっていくべき」です。

なので、新耐震の基準を満たさなくてはいけないとか、25㎡以上じゃなくてはいけないとかの基準をダブルで満たす物件ってまだまだ市場で戦える物件だと思っています。

分譲マンションで長期計画修繕そろっているからといって、25㎡以上の縛りがあると、わざわざ終身契約使うための事業認可をとって高齢者を入れようという大家さんはなかなかいないのではないでしょうか?

 

私はバブル期に大量に都内に供給された16㎡の3点ユニットバスの物件なんかをこういう人たちに活用していくイメージを持っています。今じゃ時代遅れで競争力の落ちた産物です。

 おじいちゃん、おばあちゃんには申し訳ないけど、競争力のある物件は入居者をまだまだ選べますので、どうしても住宅確保要配慮者(高齢者とか)は敬遠されちゃうんです。

東京都は25㎡を緩和するはず!?

はい、私の願望です。でもこれは根拠なく願っているわけではなく、可能性を感じています。

こういう25㎡以上の面積を求められるものって他にもあるんです。例えばサービス付き高齢者向け住宅とか、住宅セーフティネット制度とか。やっぱり高齢者とかの要配慮者を受け入れる賃貸住宅なんですよ。

これらの制度は原則25㎡以上とされているところ、東京都はもうちょっと狭くていいよと、緩和しています。

住宅セーフティネット制度の枠組みで要配慮者に入居していただく場合、平成8年までに着工した物件であれば15㎡以上でよしとしています。

偉い!しっかり地域の実情をわかって緩和をしています。

なので、終身建物賃貸借契約を使いやすくするために、面積緩和は東京都はやるんじゃないと見込んでいます。あとは長期修繕計画が必要とすることがネックなのは変わりませんが・・・。

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