大家が知っておきたい保証会社の契約内容(全保連)

保証会社

新しい入居者の契約書類一式が手元に届きましたので保証内容について確認します。保証会社は大手の全保連です。民法改正に伴い連帯保証人が保証する額に極度額を定めなくてはなりません。そのため、賃貸借契約における連帯保証人の重要性が低くなり、一方で保証会社の社会的役割はこれまで以上に大きくなります。

保証会社の契約内容を知らないでいる大家さん多いと思います。契約約款ってほとんど開示されていないんで、ネットで確認すること難しいんですよね。また、保証内容は知っているけど、こういう場合は払われないという免責事項も知っておくべきですので、ここもチェックしていきたいと思います。事業用テナントのパターンもありますが、今回は居住用の一般的な賃貸物件についてです。

入居者の負担費用について

・初回保証料:月額賃料の50%

・年間保証料:1年ごと1万円

 

初回保証料の月額賃料とは、管理費・駐車場・水道料とかその他の付随費用をひっくるめた額の50%を契約時に支払うことになります。大家への代位弁済も月額賃料の額が保証されます。年間保証料1万円は平均的ですね。

基本的には保証料は入居者が支払うことが多いと思いますが、今は大家さんが負担するパターンもあると聞きます。

大家への保証内容について

・月額賃料(24ヵ月)

・更新料

・原状回復費用・ハウスクリーニング・残置物撤去費用・ごみ処理費用(3ヵ月)

・畳表替え費用・鍵交換費用

・解約通知義務違反による違約金・損害金(2ヵ月)

・早期解約違約金(1年未満2ヵ月、2年未満1ヵ月)

・解約後から明渡しまでの賃料相当損害金

・解約から明渡までに要した通知、支払い督促、訴訟手続き要した費用(原契約に弁護士費用を入居者が負担する旨の約定がある場合はその費用を含む)

 

ずらっと並びましたが、すごい大事なことを今から記します。

前提として、賃貸借契約にこれらについて明記されていることが保証されることの条件です。

私は今回の入居者募集にADをつけて入居を決めてもらいました。その分早く退去されたら嫌なので早期解約違約金の条項をつけようと思っていました。思っていましたが、忘れましたw

1年以内に退去がでて、入居者が支払えないとなった場合、全保連の保証メニューには早期解約違約金があっても賃貸借契約の条文にその記載がないので全保連は保証する必要ないわけです。

皆さんは気を付けてください。

 

次は保証会社が保証をしてくれないパターンをチェックしています。契約終了事項や免責事項の気になったところを見てます。基本的なことと思われる事項は割愛していますのであしからず。

この債務は支払いませんよパターン

・入居者及び関係者の自殺、火災、ガス爆発等の故意・過失により生じた損害

・遅延損害金

 

入居者の自殺(というか居室内の死亡)は支払われないので、家財保険の方でめぼしい損害はカバーができるよう意識するといいですね。それと家賃が遅れた場合、賃貸借契約書にはデフォで遅延損害金を取りますという項目がありますが、これについては全保連は保証しないです。

余談ですが、日〇財託さんのセミナーに昔行ったことがありますが、一日でも滞納したら遅延損害金を取ると言っていました。入居者に滞納が損することだとわからせるために必要だと言っていました。

こういうことが起きたら保証契約が当然に終了するパターン

・本物件の用途が変更された場合

・入居者が第三者に転貸した場合

・入居者が死亡または破産手続開始の決定を受けた場合

・入居者が破産した場合

 

転貸や用途変更って「民泊」が頭をよぎります。よからぬ入居者が無断で民泊の用途で転貸を行っていた。この人の滞納は保証してくれません。大家に何も瑕疵がないのに酷い!・・・扱いが天災で滅失とかの不可抗力のものに近いですね。防げませんよ、こんなことされたら。

あと死亡、破産ね。死亡はやっぱり自殺に限らず保証契約は終わってしまうことがここで確認ができました。やはり借家人賠償が付帯された家財保険でカバーできるようアレンジしましょう。

免責事項に引っかかって保証されないパターン

・賃貸人が延滞時の対応について保証会社の要請に1カ月たっても従わなかったとき

・賃貸人と入居者との訴訟案件で入居者が勝利した案件

 

これは大家さんが保証会社にちゃんと協力してくれないと支払いしませんよ。という点に注意すること。そして二番目は例えば前々回のルームクリーニング特約の書き方の記事とかが参考になるでしょうか。

ルームクリーニング特約の書き方、大丈夫ですか?
入居者の退去時、ルームクリーニングは入居者に負担してもらいたいとの思いから契約書にその旨の特約を盛り込んでいる大家さんは多いと思います。特約自体は有効ですが、何でもかんでもアリというわけではないので、どんな記載方法であれば有効性を主張できるのか、考察していきたいと思います。

雑な特約事項の書き方をして、入居者が納得いかず裁判になり大家が負ければそれは保証されませんということですね。

代位弁済の請求方法

最後に全保連の代位弁済の請求方法を確認しておきます。

大家さんからの請求によって代位弁済が行われますが、保証される項目によって請求日が違うことに注意しておきましょう。

31日以内に請求:家賃、更新料

90日以内に請求:ルームクリーニング、鍵交換、解約通知義務違反、早期解約違約金、解約後の明渡までの賃料相当損害金

 

また、代位弁済は全保連が請求書受領して3営業日後に、振込手数料が差し引かれて振り込まれます。

まとめ

大家さんの心強い味方である保証会社。保証メニューだけでなく支払われないパターンもよく確認しておくといいですね。支払われるためにはちゃんと契約書に書くこと。これを書きそびれたから、保証会社のメニューにあるのに払われないというのは悔しいです!

そして入居者が死亡してしまった時は保証会社(全保連の場合)は保証してくれませんので、そこは入居者が加入する家財保険を組み込んでカバーしていきましょう。

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