日管協が短観を公表!高齢者の賃貸需要旺盛 「事故物件」が調査項目に加わる

雑感

管理会社の団体の日本賃貸住宅管理協会が、2019年4月から9月までの景況感調査を公表しました。今回「事故物件」に係る調査結果も公表しましたので、家賃があがった間取りや、どういう入居者が増えたかなどとあわせてご紹介いたします。

部屋探しをしている人は単身者と高齢者が増えている

入居者属性

まずはどんな属性の入居希望者が不動産屋に来店したかです。

高齢者の来客数の増加が顕著です。特に、首都圏や関西圏を除くエリアでは50%を超える増加率になっているみたいです。

単身者も増えていますね、人口は減っていますが、単身世帯は増えています。単身向けの間取りは需要が続きそうです。

指数推移は減少していますが、外国人の需要も見過ごせませんね。

家賃が上がっているのは1LDK以上!1Rは減少傾向

家賃推移

 

前段で単身者向けの間取りは需要が続きそうと言いながら、1R~1DKの家賃は下がっています。

 

1LDK以上の間取りの部屋は賃料上昇傾向にありますね。1Rの賃料が減っていることから予想すると、単身者が1LDK以上の間取りに流れてきていますね。

ある程度お金がある単身者は、1Rは避け、居住スペースを確保できる間取りを好む傾向にあるのでしょうか。

 

何の変哲もない1Rや1Kの市場競争力が落ちています。もちろんエリアによってですが、ある程度賃料を下げたり、入居属性を許容する心が大家さんには必要になってくるかもしれません。

 

属性が悪いと言われるような人でも、管理会社に審査をきちっとやってもらい、大家さんが納得することができる人を入居者として迎えいれることが大切です。

 

管理会社の中には「保証会社の審査がOKなら入れちゃいましょう」で通してくる業者もいるかもしれません。

保証会社は人物像までは審査できないですから、油断してはいけません。保証会社は支払い能力の審査はバツグンですので、そこの部分だけを審査してもらっていると認識しましょう。

 

高齢者の入居期間はやっぱり長い!7割が6年以上

入居者属性

 

入居期間で突出して長く入居してくれる属性が明らかにいますよね?高齢者(65歳以上)です。約7割が6年以上住んでくれる、長期入居者です。

長期間入居してもらえる方が、賃貸経営を行う大家さんにとってどれだけ有難い存在かわかりますよね?

 

入替があればリフォーム費用、仲介手数料、広告料と、家賃が入らないだけでなく、再募集に向けての経費がかさみます。

これらの費用がなくなり、ずーっと家賃が入ってくるのですから、高齢者もターゲットとして賃貸経営を行うべきなのです。

心理的瑕疵物件における重要事項説明

心理的瑕疵物件の重要事項

 

今回の日管協短観には、新しく「事故物件」に係る調査項目が追加されました。

特に、どのような場合に管理会社は事故物件として重説で説明するかの調査に注目しました。

 

上から2番目の異臭の発生ありの場合は事故物件として告知しなくてはいけないことが明らかに判断できますが、「室内で病死及び事故死」が起きた場合、どんな状況か関係なく説明する管理会社が6割います。病死や判断の線引きが非常に難しいんですよね。

 

ただ私や、懇意にしているある弁護士は、「どんな状況かによらず、居室内の死亡がすべて事故物件」となるかについては、NOと考えています。

 

居室内の死亡は当然起こるので、それだけで事故物件にあたらない。プラスアルファの嫌悪する要素(発見が遅れて異臭が漂っている等)が混ざって該当するものだと考えます。

 

事故物件の判断については、国交省でも不動産業ビジョン2030に明記して動いておりますので、動向を注目していきたいです。

事故物件が起きてしまった場合の告知期間

事故物件説明 期間

また、実際に事故物件になってしまった場合、どれだけの期間告知をしなければいけないかも、裁判事例を色々と参照する必要があり、難しいです。現在は、明確な基準がないってことです。

日管協の会員管理会社では、1~2回で重説から外している会社が5割みたいです。1回入れ替えがあったらもう外してよいというわけではありませんので注意してください。

 

以前の記事で、裁判例も出したことがありますが、以下のような考え方で整理するといいです。ただし、具体的な年数や入替回数については明言できませんので、あくまで参考に。

 

『告知期間長い』

郊外の住宅地の戸建てで起きた事故物件

 ⇒コミュニティが強く形成されていて、噂話で持ち切り。事故物件がなかなか風化しない。

 

『告知期間短い』

都心のワンルームで起きた事故物件

 ⇒人間関係は希薄で、入退去の回数も頻繁。事故物件のニュースの風化が早い

まとめ

管理会社にアンケートをとって、賃貸の景況感を示すこの日管協短観ですが、大家さんにも参考になるデータが沢山ありますので、是非見てみてください。

 

日管協短観(2019年上期)発表!心理的瑕疵物件における重説の実態が明らかに | 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
この度、日管協総合研究所は、第22回賃貸住宅景況感調査「日管協短観」(2019年度上期)を発表。 反響数、成約件数、成約賃料、入居率・滞納率等、全14項目に及ぶアンケートに当協会の管理会社会員169社が回答。 本調査では業況判断指数「DI値」を用い、前年同期の調査結果と比較して以下のように分析。

 

日管協の短観でも、事故物件についてスポットを当ててきたということは「高齢者」の入居に重要性を見出しているからじゃないでしょうか。

ちなみに孤独死は高齢者だけでなく、働き盛りの人でも十分起こりますからね。ようは「単身者」はすべからく孤独死のリスクをはらんでいるわけです。

 

高齢者だと、見守りサービスや福祉サービスを導入したりすることが容易ですが、働き盛りの単身者にそのようなオプションを勧めるのは難しいです。

そのため、孤独死に対応した入居者加入型の保険はマストでつけるべきです。家財保険に附帯しているので、管理会社が取り扱っている保険が該当するか確認をしてみましょう。

 

また、大家さんが加入するタイプの保険もありますので、特に高齢者を入居者として入れる場合には加入を検討してみてはいかがでしょうか。

孤独死の費用をカバーするには保険の活用が不可欠(入居者に加入してもらう版)
孤独死に対応した保険を紹介いたします。孤独死対応保険は入居者が加入するものと、大家が加入するものとの2種類あります。 今回は賃貸借契約を結ぶ際に、入居者が加入する火災(家財)保険に孤独死対応が附帯した商品を、少短協会の資料からリストアップしてみましたのでご参考にしてみてください。

 

孤独死の費用をカバーするには保険の活用が不可欠(家主加入版)
前回は入居者が加入する火災保険で、孤独死が起きた場合の原状回復費用と遺品整理費用の補償を受けれることを紹介しました。今回は、事故物件となってしまった場合の空室期間賃料や減額賃料を補償する、大家さんが加入する保険を紹介いたします。

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