更新時は賃料上げるチャンス!でもトラップもあるかも!!

法務局 供託 雑感

賃料相場が上がっているって聞くから私も今のタイミングであげることにトライしてみよう!こんなお考えの大家さんいるんじゃないですか?今日ある大家さんから、賃料を上げたいという旨の相談があったところ、不勉強さを露呈してしまいました。反省も込めて記事にします。そして同じ境遇の大家さんの参考になればと思います。

賃料が上昇相場の時はあげたくなるのは当然のこと

私の先日決まった空室も、前入居者と比べて賃料を上げて募集し入居して頂くことができました。まあ3ヵ月空室続いたからそのダメージの方がでかくてうれしさ半減です・・・。そう、都内では今賃料上がっているので、新規募集をかける時って管理会社から賃料を上げることの提案をされることあるかもしれません。

今回は更新時のお話。

今日ふと相談に乗った大家さんは、4年前に契約した入居者が、今は近隣相場と比べてかなり低いので今回のタイミングで値上げしたいと思うんだけど、どう思います?とのこと。

 

実際グレードが高い区分マンションだったので、更新のタイミングなら入居者に打診してみてはどうですかと無難な回答をしたところ

「でも供託とかされたら嫌じゃない?」と返ってきました。

「はて?供託??」

恥ずかしながら、賃料値上げ打診から供託という言葉につながってどういう意味が込められているのか理解できませんでした。

入居者の武器、「供託」とは?

供託という言葉を聞いて、2秒だけ考えたのち、

「恥ずかしながら不勉強ですいません。供託ってなんのことですか?」と普通に質問してしまいました。その大家さんも詳しくはわかっていなく、単語だけポツリポツリでてくる感じ。サヨナラしたあと、すぐにグーグル先生でそそくさと検索。

するとすぐにヒットしました。端的に言うと、

大家さんが「賃料あげまっせー。今家賃高くなってるからね。増額請求権の行使ってやつですよ」と言っても、入居者が認めないとなった場合、入居者は値上げ前の賃料を法務局に供託することで滞納していない状態をキープすることができるシステムです。

最終的に裁判で、大家の言い分が正しいので増額した賃料を家主に払ってくださいと決まったら、「供託されていた賃料+本来の増額賃料分と従前賃料との差額+利子」を大家さんはゲットできます。

 

更新後の賃料について、値上げなのかキープなのか話がまとまっていないのに、供託分の家賃を大家さんが引き出そうと思うとトラップが待っています。

手続きをとって、供託金を受け取ることが大家さんには認められていますが、

供託されている賃料は値上げ前の従前賃料の額ということ。これを無条件で受け取ると、大家さんは賃料の値上げを撤回して従前賃料とすることに同意したと判断される恐れがあります。

供託されたら大家は手詰まりなのか!?

じゃあ賃料上げたい大家は供託された賃料を受け取ることもできず、ローン支払いが残っていた場合にはとんでもないリスクがあるのでは!?!?!?

 

そこはちゃんと、カバーできる制度設計でした。

供託金を受け取る場合には、「増額した賃料の一部として還付を受けます」と還付請求書に記して受け取ればOKとのことです。

現場仕事していないと、知らないことが多々出てきます。でも新しいことを知れてラッキーな場面だったと前向きにとらえました。実際勉強になりましたし。

 

ということで・・・ありがとう全日さん。

家賃の供託とその後の処理 | 公益社団法人 全日本不動産協会

 

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