繁忙期の空室募集にAD払いますか?払いませんか?私は払います

広告料 金 雑感

繁忙期真っ只中の賃貸業界。退去連絡を食らった大家の皆様は精神の安定を上手に保っているでしょうか?私も2月末付で退居連絡があった部屋がありましたが、空室になる前に、申し込みが入り、本日その部屋の契約が正式に決まったのでホッとしています。今回は、次の募集に向けてどのポータルを使うと相場調査がしやすいかとADの考え方について記事にしました。

解約が入ったらまずはポータルサイトでライバル物件をチェック

プルルプルル・・・

おっと着信だ、誰かな?・・・管理会社だ。

満室中に管理会社から連絡が入ることに、嬉しいと思う大家さんはまずいないでしょう。十中八九、トラブル対応か解約の連絡です。

電話にでるとまぁ予想は的中しますよね、解約の連絡です。

解約日は2月末。繁忙期でいい時期ですが、募集の勝負は1ヵ月です。4月に入る前に決めたいです。

ライバル物件を調査するのに使いやすいポータルサイトはホームズ

次の条件を決める際に、まずはライバル物件の募集状況を参考にする大家さんも多いと思います。

ポータルはやっぱスーモが賃貸の件数は多いのでデータ収集先としては使えると思います。

しかし私はホームズを使います。大した理由ではないのですが、ホームズは重複物件を1つとして表示してくれるので、「これさっき見た」を極端に減らしてくれので面倒ではありません。

ホームズ 重複しない

ポータルサイトって同じ物件が業者別に何個も並びますよね。空室を探す入居者の立場でもいえることですが、非常に紛らわしいです。

ただしホームズも万能ではなく重複して表示される可能性もあります。「物件名」部分にカラクリがあります。物件名をちゃんと出している会社と、物件名を住所や最寄り駅の一部だけで出している会社がいた場合などがそうです。

下の画像をご覧ください。どちらも同じ物件なのですが、本来であれば同じ物件はホームズはひとまとめに表示してくれます。上は物件名オープン、下は物件名を最寄りの駅で表示しているので、同じ物件だけど2種類あるんだとホームズのシステムが認識してしまっているんでしょうね。余談でした。

ホームズ 重複物件

このように市場を見て、実際に募集掲載するときは管理会社や最寄り駅まわりの不動産屋から着地点をヒアリングして決定します。

あとは客付け業者への報酬、そうAD(広告料)をどうするのかですね・・・。

早く決めたいなら繁忙期でもなんでもADつけるに限る

宅建業法上、不動産屋は最高で家賃の1ヵ月分しか仲介手数料を得ることができません。

仲介会社に奮起していただくために家主や元付業者はADを支払うのですが、ADの是非は色々とありますが、今回は是で考えます。

 

賃貸の閑散期ならなかなか動きが悪いので、数少ないお客様を頑張って取り込んでもらいたいのでADを使うことを私はまず考えます。

しかし正直繁忙期であれば、ADなくても今の賃貸市況は決まりやすいと思っていました。

ただ、昨年の繁忙期にADなしで募集した際、内見が20件あったのに申し込みが0件という、完全に見せ物件として使われた経験が私にはあります。

空室対策!ADは効果抜群(泣)
4月を迎えて賃貸経営の状況はいかがでしょうか。今年の2~3月は引っ越し業者があまりにも忙しくて対応できず、国交省からも引っ越し時期をずらしてねというお願いがでましたね。こんな状況ですから、満室にすることができて一安心という大家さんがいる一方で、出たけど次がこない!と嘆いている大家さんもいるのではないでしょうか。

 

今回の退居は2月末なので、3月の初旬に原状回復を終えるとすると、3週間で決めきりたいです。ということで、ADをいきなり出して募集しました。ただし家賃もアップしてます。

AD強い。即申込が入り即契約しました

結果はというと、ADを出して、家賃を5%アップして募集したところ1週間で申込が入りました。

まだ入居者が中にいるので内見無しで決定しました。

 

内見がなかったから仲介業者のADへの訴求効果が計れないのではと思うかもしれません。

しかし、内見できない物件を勧めてくれて契約に至ったと考えることもできます。

まぁ実態はわかりませんが、空室期間を限りなく短くしてくれたと思うので気持ちよくADを支払います。空室期間を短くして、次の入居者を迎えること。賃貸経営を行ううえでこれが一番の精神安定剤ですから。ちなみに入居日は3月半ばですので、実際の空室期間は2週間程度でした。

 

あっ、ADをつけるうえで大事なことを一点、1年以内の解約には「短期解約違約金」を契約の特約に入れておきましょう。せっかく身銭を切って募集してもその入居者がすぐに退去してしまってはコストばかりかかってしまいます。

短期解約違約金は保証会社の保証メニューにも今は入っていますので、記載があればとりっぱぐれはありません。

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